Industrial Property Thailand

ถ้าหากว่าคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังเริ่มขยายกิจการ หรือการหาทำตั้งโรงงานอุตสาหกรรมใหม่ สิ่งสำคัญที่จำเป็นที่ขาดไม่ได้เลยคือการทำเรื่องขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน (ร.ง.4) อันเป็นเอกสารสำคัญในการดำเนินธุรกิจในระดับโรงงาน ซึง พ.ร.บ. โรงงานฉบับแก้ไขใหม่ ปี 2562 ได้มีการปรับเปลี่ยนแนวทางการขอใบอนุญาตให้มีความสะดวกและรวดเร็วขึ้น สำรหับผู้ประกอบการในประเทศไทย โดยมีความง่ายทางด้านการขอและเตรียมเอกสารมากขึ้นสำหรับโรงงานขนาดเล็กเหมาะกับผู้ประกอบการหน้าใหม่ และโรงงานขนาดใหญ่ก็มีความสะดวกในการทำเรื่องขออนุญาตมากขึ้น บทความนี้เลยรวบรวม เกร็ดความรู้ 7 ข้อ ที่ควรรู้เกี่ยวกับ ร.ง.4 ให้กับทุกคนให้อ่านและเตรียมความพร้อมกัน 1. โรงงานคืออะไร? นิยามและความหมายของ “โรงงาน” ในประเทศไทย เริ่มต้นกันที่ การทำความเข้าใจนิยามของโรงงาน ในประเทศไทย โดยโรงงาน หมายถึง อาคารหรือสถานที่ สำหรับการผลิต ประกอบ บรรจุ ซ่อม ปรังปรุง แปรสภาพ ลำเลียง เก็บรักษา หรือทำลาย อันเป็นการประกอบการในสถานที่นั้นๆ ซึ่งในประเทศไทยจะมีขีดจำกัดในการดำเนินงานเพื่อข้ายข่ายการเป็นโรงงานในประเทศไทยอยู่ โดยหากอ้างอิงตาม พ.ร.บ. โรงงานฉบับแก้ไขใหม่ ปี 2562 นิยามของโรงงานได้มีการปรับเปลี่ยนไปจากเดิม จากนิยามดั้งเดิม โรงงาน ต้องมีเครื่องจักร 5 แรงม้า หรือ บุคลากรทำงาน 7 คน โดยมีการเพิ่มขีดจำกัดมากในการจัดตั้งโรงงานเป็น โรงงานจะต้องมีเครื่องจักรมากกว่า...

สำหรับทุกท่านที่กำลังมองหาวิธีการปล่อยเช่าที่ดินอุตสาหกรรม ไม่ว่าจะเป็นปล่อยเช่าโกดังหรือปล่อยเช่าโรงงานอุตสาหกรรม ถือเป็นอีกหนึ่งลู่ทางในการหารายได้แบบ passive income แบบเสือนอนกิน มีเงินเข้ามาให้ใช้เรื่อย ๆ แต่ว่านะการจะปล่อยเช่าให้ได้ราคาดีๆ หรือทำให้มีคนมาเช่าได้จำเป็นต้องใช้การวางแผนและการจัดการอย่างดีเลยนะ ไม่ว่าจะเป็นการตั้งราคาให้เหมาะสม การหาผู้เช่า สำหรับบทความนี้เลยอยากนำเสนอคู่มือการเตรียมตัวผู้ปล่อยเช่าโกดังหน้าใหม่ ต้องเตรียมตัวยังไง ต้องทำอะไรบ้างถึงจะมีประสิทธิภาพ มาดูกันว่ามีอะไรบ้าง! คำนวณราคาเช่าให้เหมาะสม สำหรับผู้ที่ไม่มั่นใจว่าคำนวณอย่างไร ลองเช็คตามลิสท์รายจ่ายที่มีในที่ดินดังกล่าวเพื่อคำนวณหาราคาที่เหมาะสม ไม่เข้าเนื้อ: ค่าจำนองที่ดิน (หากมี) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าประกันทรัพย์สินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าทำนุบำรุงรายปี/รายเดือน ค่าซ่อมและค่าปรับปรุงที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต่อมาเมื่อมีลิสท์รายจ่ายทั้งหมดเป็นจำนวนเงินขั้นต่ำแล้ว ผู้ปล่อยเช่าโกดังหรือที่ดินควรหาข้อมูลราคาปล่อยเช่าโกดังหรือโรงงานที่มีลักษณะใกล้เคียงในบริเวณรอบ ๆ นอกจากนั้นแล้วผู้ให้เช่าควรคิดถึงสภาพของสิ่งปลูกสร้าง ลักษณะเฉพาะของที่ดิน (ติดคลอง ติดถนนใหญ่) สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และที่ตั้งของโกดังที่จะปล่อยเช่า เช่น ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม (จดทะเบีนยใน กนอ.) เขตการค้าหรือที่ดินส่วนบุคคล ปัจจัยทั้งหมดที่กล่าวมาจะส่งผลต่อราคาในการปล่อยเช่าได้ ถ้าหากจะให้แนะนำเพิ่มเติม ผู้ให้เช่าควรศึกษาการแบ่งสีผังมือเพื่อเข้าใจเกณฑ์ราคาในการปล่อยเช่าได้เป็นอย่างดี ถ้าหากลองคิดคำนวณจากค่าใช้จ่ายและปัจจัยต่างๆแล้วยังไม่มั่นใจ ลอง ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ ที่มีประสบการณ์ในการปล่อยเช่าโกดังหรือประกาศขายโรงงานได้นะ สร้างแผนการจัดการที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีแผนการจัดการที่ดินที่ดีย่อมลดปัญหาการปล่อยเช่า และปัญหาของผู้เช่าได้ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว กำหนดคนหรือเจ้าหน้าที่ให้มาดูแลคำร้องเรียนต่างๆของผู้เช่าและการติดต่อประสานงานรายวัน เช่น การติดต่อขอซ่อมบำรุงพื้นที่ในโกดัง การกำหนดวันเข้าตรวจสอบพื้นที่อย่างสม่ำเสมอ ประสานงานกับผู้เช่าอย่างสม่ำเสมอจะสามารถช่วยให้ผู้เช่าพึงพอใจได้ แม้ว่าจะมีบริการการจัดการที่ดินและสินทรัพย์อุตสาหกรรมที่ท่านสามารถจ้างเข้ามาดูแลได้ แต่ค่าใช้จ่ายที่ตามมาย่อมส่งผลต่อรายได้จากการปล่อยเช่าได้นะ ลองทำด้วยทีมงานของตนเองก่อนจะประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้มากและมีกำไรเพิ่มขึ้น จัดทำนโยบายการเช่าและร่างสัญญาเช่า...

เราเป็นบริาัทให้เช่าโรงงานหรือคลังสินค้าที่ให้คำแนะนำที่ดีที่สุดในธุรกิจระดับเดียวกัน เราช่วยเหลือบุคคล ธุรกิจ และสถาบันในการตัดสินใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น เราจะแสดงให้เห็นถึงวิธีการเลือกทรัพย์สินทางอุตสาหกรรมในอุดมคติของคุณกับ เรา ใน 4 ขั้นตอน ขั้นตอนที่ 1: แจ้งคุณสมบัติที่คุณต้องการให้เราทราบ ส่งความต้องการของคุณมาให้เรา ทีมงานของเราจะวิเคราะห์และเลือกรายการคุณสมบัติทางอุตสาหกรรมที่เหมาะสมกับคุณที่สุด1. บริษัทของคุณทำอะไร (การผลิตหรือการประกอบหรือการจัดเก็บ)? สินค้ามีอะไรบ้าง?2. กิจกรรมทางธุรกิจของคุณจำเป็นต้องมี ใบอนุญาตโรงงาน (ใช้เครื่องจักรมากกว่า 50 แรงม้า หรือมากกว่า 50 คนในการดำเนินงาน) หรือไม่?3. กิจกรรมทางธุรกิจของคุณก่อให้เกิดมลพิษใด ๆ ดังต่อไปนี้ (เสียง กลิ่น ฝุ่น น้ำเสีย) หรือไม่? ถ้าใช่ โปรดระบุ4. คุณกำลังมองหาสถานที่หรือพื้นที่ใด?5. ขนาดพื้นที่โกดัง/โรงงานเป็นตารางเมตร (ตร.ม.) ขนาดเท่าไรที่คุณต้องการ?6. งบประมาณการเช่าของคุณต่อเดือนหรืองบประมาณการซื้อที่จะซื้อคือเท่าไร?7.ต้องใช้โกดัง/โรงงานเมื่อไหร่?8. ชื่อบริษัทที่จดทะเบียนในประเทศไทยหรือบริษัทที่จดทะเบียนในต่างประเทศ9. เว็บไซต์บริษัทของคุณคืออะไร? ขั้นตอนที่ 2: คัดเลือกรายการอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสนใจ เมื่อเราทราบข้อกำหนดของโกดังหรือโรงงานที่คุณต้องการแล้ว ทีมงานของเราจะส่งลิงก์เว็บไซต์ของรายการที่เหมาะสมไปให้ เพื่อคุณได้เลือกและพิจารณารายการที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ เราขอแนะนำให้คุณเลือกรายการโกดังหรือโรงงานได้มากเท่าที่คุณต้องการ (อย่างน้อย 4 แห่ง) จากนั้น ทีมงานของเราจะตรวจสอบรายการที่คุณเลือกว่ารายการทั้งหมดนั้น ว่างหรือไม่ ก่อนทุกครั้ง เนื่องจากแต่ละรายการอาจมีความพร้อมที่แตกต่างกันในแต่ละวัน และหลังจากนั้น เราจะนัดหมายเพื่อขอเยี่ยมชมโกดังหรือโรงงานที่มีอยู่ทั้งหมดภายในวันเดียวเลย...

เมื่อคุณเริ่มวางแผนการเช่าโกดังสินค้าหรือโรงงานในประเทศไทย การเลือกที่ดินและพื้นที่เป็นหนึ่งในการตัดสินใจสำคัญที่สุดในการดำเนินงาน แต่ว่าเราจะรู้ได้อย่างไรว่าที่ดินหรือตำแหน่งที่เราเลือกเหมาะกับการตั้งโกดังสินค้าหรือโรงงาน? วันนี้มาทำความรู้จักหลักการการวางผังเมืองและการแบ่งสีโซนที่ดินในประเทศไทย โดยเมื่อรู้แล้วคุณจะมีข้อได้เปรียบและโอกาสในการทำธุรกิจมากยิ่งขึ้น  1. การวางผังเมืองและการแบ่งโซนสีที่ดินในประเทศไทยคืออะไร ก่อนอื่นเลย การวางผังเมืองเป็นหนึ่งในรากฐานของการบริหารพื้นที่และโครงสร้างพื้นฐานของประเทศที่อยู่ภายใต้การดูแลและพัฒนาโดยรัฐบาล ผ่านหน่วยงาน กรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย โดยผังเมืองนั้นจะเป็นจุดรวมข้อมูลทางภูมิศาสตร์ต่างๆ เช่น แผนที่เมือง การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ และแผนยุทธศาสตร์การพัฒนาเมือง รวมไปถึงนโยบายที่กำกับ ควบคุม และดูแลการใช้ที่ดินในพื้นที่ต่าง ๆ อันเป็นข้อกฎหมายสำหรับกรุงเทพฯและประเทศไทย การวางผังเมืองนี้เป็นเสมือนการวางโครงสร้างการพัฒนาเมืองเพื่อการพัฒนาที่ดินในอนาคตอีกด้วย เช่น การจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมใหม่ การวางเส้นทางขนส่งสาธารณะใหม่ การดูแลผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมต่างๆ นอกเหนือจากนั้นทางรัฐบาลไทยเองได้จัดทำเครื่องมือการแบ่งโซนที่ดินด้วยสีต่างๆ เพื่อเป็นการแบ่งพื้นที่เพื่อการใช้สอยอย่างเหมาะสมและเป็นเครื่องมือสำหรับเหล่านักประกอบการและนักธุรกิจได้เข้าใจถึงที่ดินของตนเองเพื่อการตัดสินใจและการดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพและถูกต้องตามกฎระเบียบของประเทศไทย 2. ผังเมืองประเทศไทยถูกแบ่งโซนเป็นอย่างไรบ้าง? ในการแบ่งโซนสีที่ดินในประเทศไทยนั้น ทางรัฐบาลไทยได้จำแนกโซนการใช้สอยที่ดินไว้ทั้งหมด 13 สี โดยมีความหมายแตกต่างกันไป ดังนี้: เขตสีม่วง - ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า เขตสีม่วงอ่อน - ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมเฉพาะกิจ          เขตสีเม็ดมะปราง - ที่ดินประเภทคลังสินค้า เขตสีแดง - ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม เขตสีน้ำตาล - ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เขตสีส้ม - ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เขตสีเหลือง - ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เขตสีน้ำเงิน -...

เมื่อผู้ประกอบเริ่มการเช่าโกดังหรือโรงงานในประเทศไทย การจัดการเอกสารและใบอนุญาตเป็นสิ่งสำคัญมากๆ ที่ทุกคนควรรับรู้และเข้าใจก่อนจะเริ่มการดำเนินธุรกิจได้ ใบอนุญาตประกอบกิจการโงงานเป็นหนึ่งในเอกสารสำคัญที่จำเป็นต้องมีหากมีการทำธุรกิจขนาดใหญ่ ในตอนนี้หลายๆ คนอาจจะเริ่มสงสัยแล้วว่า “แล้วเราต้องมีใบอนุญาตไหมนะ” บทความนี้จะรวมทุกอย่างที่ทุกคนควรรู้เกี่ยวกับใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานจากคำอธิบาย การเตรียมเอกสารเพื่อยื่นขอ จนถึงขั้นตอนการยื่นรับใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน   1. ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานคืออะไร? สำหรับประเทศไทยนั้น ทางรัฐบาลไทยได้ออกกฎหมายและมาตรการควบคุมการก่อสร้าง การดำเนินงาน ไปจนถึงการปล่อยมลพิษของโรงงาน ภายใต้พระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ.2535 โดยพรบ. นี้ได้นิยามความหมายของโรงงานไว้ว่า “อาคาร สถานที่ หรือยานพาหนะที่ใช้เครื่องจักรมีกำลัง รวมตั้งแต่ห้าแรงม้าหรือกาลังเทียบเท่าตั้งแต่ห้าแรงม้าขึ้นไป หรือใช้คนงานตั้งแต่เจ็ดคนขึ้นไป สำหรับทำ ผลิต ประกอบ บรรจุ ซ่อม ซ่อมบำรุง ทดสอบ ปรับปรุง แปรสภาพ ลำเลียง เก็บรักษา หรือทำลายสิ่งใด ๆ” โดยมีการกำหนดให้มีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานเพื่อควบคุมความปลอดภัยและดูแลการดำเนินธุรกิจที่ถูกต้องตามกฏหมายของประเทศไทย ซึ่งโดยปกติแล้ว ธุรกิจส่วนใหญ่ที่จัดตั้งกิจการหรือโรงงานในประเทศไทยจำเป็นต้องแจ้งกรมโรงงานอุตสาหกรรมภายใต้กระทรวงอุตสาหกรรมให้ทราบถึงการจัดตั้งโรงงานรวมไปถึงการยื่นขอรับใบอนุญาตก่อนเริ่มการดำเนินการใด ๆ ทางธุรกิจโดยมีตัวแทนจากหน่วยงานรัฐบาลตรวจสอบพื้นที่ ความปลอดภัย หากมีการฝ่าฝืนทางการกฏหมายอาจมีโทษถึงขั้นคดีความ จำคุก จ่ายค่าปรับ หรือทั้งจำทั้งปรับ หากจำเป็น 2. เกณฑ์การยื่นขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน ในส่วนของการยื่นของใบอนุญาตนั้น ทางผู้ประกอบการอาจจะไม่จำเป็นต้องผ่านกระบวนการยื่นคำร้องขอใบอนุญาตหากไม่ได้อยู่ในเกณฑ์ของกรมโรงงานอุตสาหกรรม โดยพระราชบัญญัติโรงงาน พ.ศ.2535 นั้นได้มีการจัดประเภทโรงงานและกฎเกณฑ์ที่ใช้นั้นก็แตกต่างกัน โดยอิงจากขนาดของโรงงาน กำลังการผลิต ประมาณการจำนวนมลพิษที่ปล่อยจากโรงงาน ไปจนถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม 3 ซึ่งพระราชบัญญัติโรงงาน...